Самая популярная схема по договору с правом обратного выкупа. Это легальный документ в по которому физ или юр лицо может передать недвижимость другому лицу на оговоренный срок с ограничением распоряжения (без права продажи, аренды, и т.п.). Как это делается в реальности: есть квартира которая стоит 1000$ за кв.м. Она предлагается в залог под 50% стоимости. Кредитор дает хозяину квартиры 500$ за кв.м, а хозяин обязуется выплатить ему процент за право пользования деньгами (как правило 3% в месяц). То есть кредитор дает 10000$ по факту, договор пишется на 13000$. Всё фиксируется в доме юстиции и на срок договора квартира становится собственностью кредитора (с ограничением права продажи). Про прошествии определенного срока хозяин возвращает кредитору сумму в 13 000$, кредитор возвращает квартиру хозяину. Все четко, все законно.
Где засада и возможен обман.
Дается квартира которая и 500$ за кв.м. не стоит. Как? Ищется покупатель, которому расписывается, что это хорошая недвижимость и ее продать – плевое дело, даже если деньги тебе не вернут, в чем проблема, снимешь право выкупа в юстиции и она твоя! Продашь за большую сумму. Очень часто так и бывает и на этом определенные люди делают большие деньги, причем законно. Но бывает, что агент, который занимается такими сделками (кстати, они берут от 5 до 12% комиссии) ведет кредитора НЕ НА ТОТ АДРЕС. Документ же весь на грузинском языке и одурманенные возможной прибылью, не удосуживаются перевести его у профессионального переводчика.
То есть, по кадастру код квартиры допустим 22 и этаж 2, он или она ведет кредитора для просмотра на 1 этаж, квартира 14 (в строящихся домах зачастую вообще нет номеров). Или ведет его на другой объект, другую сторону дороги, другой участок. Понятно там на этом участке или доме все есть, и квартира, и улица даже вроде та же самая. Потом оформляется договор на то что кредитор думает он берет в залог, но по факту ему прописывают либо квартиру во вторичке, либо вообще воздух. И человек ждет полгода год возврата, потом снимает право выкупа и идет искать квартиру, а ее нет….или она вообще в другом месте находится, вариантов десятки.
Так обычно нечестные строители продают квартиры которые имеют кадастровые коды, но еще не построены, и которые вообще никогда построены не будут. На условиях анонимности мне писали, что такие истории происходили в Батуми. Бывает, что агентов в конце концов сажают в тюрьму, а строителей арестовывают, но факт подлога очень тяжело доказать, а поэтому много людей просто опускают руки.
Как избежать? Не связывайтесь с этими сделками если вы не профи. Доверяйте в сфере недвижимости только проверенных вашими родными или друзьями – агентам, риэлторам и компаниям. Особенно, если вы не в состоянии оценить объект, риски, его геолокацию, кадастровый код, историю.
