Что такое “гирао”? 

“Гирао” – это продажа квартиры на время, или возможность пользоваться квартирой, оплатив всю арендную плату вперед? Это возможность купить квартиру по цене ниже рынка или потерять надежду стать ее собственником в последний момент? 

Гирао” может быть специфическим термином или формой сделки, характерной для определенной правовой системы. В Грузии термин “гирао квартиры” широко распространен в обиходе, однако с правовой точки зрения это выражение не совсем корректно – предметом “Гирао”(залога), который служит средством обеспечения как денежного, так и неденежного требования, могут быть только движимые вещи или нематериальные имущественные блага должников или третьих лиц. Обеспечение долга недвижимостью, например квартирой, происходит через ипотеку. 

С 2018 года, в результате изменений в законодательстве, Гражданский кодекс установил, что в качестве средства обеспечения требования, вытекающего из договора о займе/кредите, подлежащем выдаче/выданном физическим лицам, в том числе, индивидуальным предпринимателям, не могут использоваться недвижимые вещи. Ограничение не действует, если договором устанавливается, что недвижимая вещь, обремененная ипотекой, была передана в пользование ипотекарю с целью использования в качестве жилого помещения. 

В такой сделке лицо заключает договор, по которому оно получает право на проживание в квартире, пока не выплатит ее полную стоимость в рамках условий, согласованных со второй стороной.

Как правильно оформить “гирао“?  Какие обязательства у продавца? Какие обязательства у покупателя?

Существует несколько путей оформления “гирао”:

1.Договоры о займе и ипотеке с правом проживания:

В рамках договоров о займе и ипотеке с правом проживания, стороны заключают соглашение, которое охватывает заем, ипотеку, а также использование квартиры. Следовательно, “гирао” квартиры устанавливает три ключевых правоотношения:

  • Договор займа – Займодатель предоставляет заемщику денежные средства, а заемщик обязуется их вернуть. Устанавливаются условия предоставления и возврата этих средств, включая сроки погашения, процентные ставки и другие важные детали, касающиеся финансовых и юридических аспектов сделки.
  • Договор ипотеки – Возврат займа обеспечивается ипотекой, которая подразумевает обременение квартиры в пользу займодавца. Это обеспечивает займодавцу право иметь приоритет перед другими кредиторами при удовлетворении требований и является гарантией возврата денежных средств, занятых заемщиком. 
  • Договор об использовании квартиры – Кредитор, обладая правом ипотеки на квартиру, в замены процентов за займ получает право, пользоваться этой квартирой на протяжении срока действия ипотеки. 

Стороны могут заключить отдельные соглашения или интегрировать условия непосредственно в один договор.

Таким образом, в рамках договоров о займе и ипотеке с правом проживания, займодатель (ипотекарь) обязывается передать заемщику (собственнику жилой недвижимости) предусмотренную договором сумму денег, взамен на что заемщик обременяет свою жилую недвижимость в пользу займодателя и предоставляет ему право на проживания. По окончании срока договора заемщик обязуется вернуть полученную сумму денег, а займодатель обязан снять обременение и освободить квартиру, возвращая тем самым заемщику полные права на недвижимость.

Договор ипотеки, заключенный для обеспечения требования, вытекающего из договора займа, удостоверяется в нотариальном порядке. Нотариус при удостоверении договора ипотеки обязан разъяснить сторонам договора правовые последствия нарушения ими обязательств, предусмотренных договорами займа и ипотеки. 

Ипотека приобретает юридическую силу только после её регистрации в Национальном агентстве публичного реестра. Эта регистрация является обязательной процедурой, которая гарантирует, что права на заложенную недвижимость юридически закреплены и признаны государством. Это обеспечивает займодателю возможность воспользоваться своими правами по ипотеке в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по возврату займа.

2.Договор купли-продажи с правом выкупа:

Договор купли-продажи с правом выкупа – еще одна возможность урегулировать желаемые правоотношения. В рамках договора покупки с правом выкупа покупатель передает продавцу установленную сумму денежных средств, при этом продавец сохраняет за собой преимущественное право на последующий выкуп недвижимости в течение установленного сторонами срока. Покупатель, в свою очередь, регистрирует право собственности на приобретенное имущество с соответствующим обременением. 

Если по окончании срока продавец не реализует свое право выкупа, покупатель вправе обратиться в Публичный реестр для официального снятия обязательства и закрепления недвижимости в своей полной собственности. Это позволяет покупателю не только защитить свои инвестиции, но и обеспечить соблюдение финансовых обязательств продавцом, а также эффективно контролировать риски и управлять заложенной недвижимостью.

Какие обременения/сделки регистрируются в Публичном реестре при заключении и по окончании договора?

Договоры о займе и ипотеке с правом использования:

  • Регистрация ипотеки (при заключении);
  • Снятие ипотеки (по окончании); 

Договор купли-продажи с правом выкупа:

  • Регистрация права собственности (при заключении); 
  • Регистрация обременения – право выкупа (при заключении);
  • Снятие права выкупа (при окончании). 

Обязательно ли участие обоих сторон при регистрации в Публичном реестре?

Для регистрации права ипотеки достаточно заявления одной из заинтересованных сторон, сопровождаемого необходимой документацией. Эта документация включает в себя должным образом оформленный договор, документ, подтверждающий оплату за услуги, связанные с регистрацией, документ, подтверждающий личность заявителя.

Какие риски оно в себе несет?

При “гирао”оба участника сделки могут понести убытки:

▪️ Для заемщика основной риск заключается в потере собственности в случае неспособности возврата заемных средств. В случае невозврата долга заемщиком, займодатель, принимая во внимания законодательные и договорные регуляции, имеет право продать заложенную недвижимость через аукцион. Это ставит заемщика в уязвимое положение, поскольку он может лишиться своего жилья и потенциально остаться с долгом, если вырученные средства не покроют полностью сумму займа.  Если квартира будет продана за сумму, меньшую, чем размер долга, заемщик останется должен разницу, если таковое условие предусмотрено договором;

▪️ Когда недвижимость передается в ипотеку для обеспечения займа, кредитор должен уделить внимание проверке своего статуса – чтобы установить является ли он первичным или вторичным ипотекарем требуется проверка данных в Публичном реестре. Если кредитор является вторичным ипотекарем, он должен учитывать, что в случае продажи недвижимости на аукционе, новый владелец имеет право выселить его из квартиры без выплаты какой-либо компенсации;

▪️ Стоимость объекта залога может упасть по ряду причин, включая экономические изменения, снижение рыночного спроса или физическое износ, что снижает степень защиты займодавца;

▪️ Иногда условия залога могут быть недостаточно чётко описаны в договоре, что вызывает правовую неопределённость и может привести к спорам;

▪️ Проблемы с управлением и обслуживанием заложенного имущества могут ухудшить его состояние и, как следствие, снизить его стоимость.

Юридические консультации перед заключением сделок могут помочь минимизировать потенциальные риски для обеих сторон.

Next Post

Регистрация по месту жительства в Грузии

Вт Май 21 , 2024
Регистрация по месту жительства в Грузии является обязательной для всех граждан, проживающих на территории страны. Документом, удостоверяющим регистрацию по месту жительства, является удостоверение личности, также известное как пирадоба.  Иностранец может получить регистрацию в Грузии только при наличии вида на жительство (ВНЖ) на определенный срок, соответствующий сроку ВНЖ. Документом, удостоверяющим регистрацию […]
Left Menu Icon